Kentsel Dönüşüm

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanlar belirlenip, sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmelidir. Kanun, Türkiye’nin her yerindeki kent ve köylerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların; devletin sağladığı yapım kredisi, kira yardımı,belediye harç vergi avantajlarını kullanarak yeniden yapılmasını öngörmektedir.

Kısaca kentsel dönüşümle, kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm, riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasının yanında, yerleşim yerlerinin kongre ve kültür merkezleri, park ve eğlence alanları gibi modern ihtiyaçlarının karşılanmasını da içermektedir.

Rezerv ve uygulama alanı nedir? Nasıl belirlenir?
Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.

Yerinde dönüşüm nedir?
‘Yerinde dönüşüm’, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terimdir. Depreme dayanıklı olmayan bir binanın yıkılarak, bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, depreme dayanıklı bina inşa edilmesine yerinde dönüşüm denir.

Bina güçlendirme nedir?
Bina güçlendirme bir yapının olası bir depreme karşı dayanıklı hale getirilmesidir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir.

Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Bir binanın riskli olup olmadığı Bakanlıkta ruhsat almış olan risk tespit kuruluşları tarafından kararlaştırılmaktadır. Yapının ekonomik ömrü dolmuşsa ya da depremde yıkılma veya ağır hasar alma riski taşıyorsa, riskli olarak kabul edilir.
Risk tespitini binada pay sahibi olanlardan herhangi biri yapabilir. Ayrıca, Bakanlar Kurulu Kararı ile rezerv veya uygulama alanı olarak ilan edilen yerlerdeki binalar da riskli sayılmaktadır. Bu alanlarda, binanın riskli olup olmadığı konusunda mal sahipleri başvurmazsa, bu tespit Bakanlık veya Belediye tarafından yapılacaktır.

Risk tespitinden sonra yapılacaklar nelerdir?
Bina ‘riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı’ grubuna giriyorsa yıkılacaktır. Risk tespitine karşı mal sahipleri 15 gün içinde Bakanlığa itiraz edebilir. Bu konuda bilirkişi heyetinin verdiği karara karşı yargı yolu başvurulabilir. Risk tespitinin kesinleşmesinden sonra bina sahiplerine binanın yıktırılması için 60 gün süre verilmektedir. Bu süre içinde bina yıktırılmazsa, yıkım kamu eliyle yapılmakta ve yıkım masrafları maliklerden istenmektedir.
Bu durumda, binanın malikleri tapudaki hisseleri oranında arsa hissedarları olur. Bu aşamada arsa hissedarlarının 2/3 çoğunluğunun onayı ile binanın kime, nasıl ve hangi paylaşımla yaptırılacağı Bina Ortak Karar Protokolü ie belirlenir. Bina Ortak Karar Protokolü’ne katılmaya hak sahiplerinin hisseleri, açık artırma ile diğer ortaklara satılır. Bu satışta alıcı çıkmazsa, Bakanlık bu hisseleri kamulaştırma yoluyla satın alır.
Bina bu protokole göre yaptırılabilir. Bina yapımında Kentsel Dönüşüm Kredisinden yararlanılabilir. Bu kredi yüz bin lira tutarında altmış aya kadar geri ödemeli ve düşük faizlidir.

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
Kentsel Dönüşüm konusu, 6306 sayılı Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanun ile sağlam temellere oturtulmuştur. Görece hem yapı sahibi malikin ya da kiracının hem de idarenin çıkarlarının en makul şekilde korunması amaçlanmıştır. Ülkemizde Van depremi ile başlayan kentsel dönüşüm tartışmaları zamanla can simidi olarak görülmeye başlanmış, ülkenin ekonomik ve sosyal anlamda kalbi durumunda olan Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere geri kalan şehirlerde de hızla faaliyet alanı bulmuştur. Örneğin; dönüşüme konu olan bir apartmansa,apartmanda yaşayan bir malik veya birkaçı toplanıp müracaat edebileceği gibi, idarenin resen harekete geçme durumu da söz konusu olabilir. Bu konunun faaliyet alanı bulması için işlem yapabilecek kurumlar başlıca; Bakanlık, il özel idareleri, büyükşehir belediyeleri ve yetkilendirilmişse büyükşehir belediyesi kapsamında ilçe belediyeleridir. Kentsel dönüşüm kapsamında işlem yapılabilecek üç alan mevcuttur. Rezerv yapı alanı, riskli alan ve riskli yapı. Uygulamada en çok karşılaşılan nokta riskli yapı, bundan sonra riskli alandır.
Ülkemizin coğrafi ve jeolojik yapısı dikkate alındığında azımsanmayacak ölçüde riskler mevcuttur. Hem maddi hem manevi büyük kayıpların oluşabileceği özellikle deprem gibi sarsıcı afetlerin doğuracağı sonuçlar göz önüne alındığında doğru yapılaşmanın, sağlam zemin etüdü ve riski minimize edebilecek güçlü yapıların olmazsa olmaz bir nitelik arz ettiği inkar edilemez boyuttadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında öncelikli olarak amaç tespit edilmelidir.
Yapının gerçekten işlevini yerine getirip getiremediği olası bir afet durumunda meydana gelecek zararlar öngörülebilecek ölçüdeyse bunun sonuçları hesaplanmalıdır. İkinci adım ise tespit, taşınmaz devri ve tescildir. Riskli yapılar başta olmak üzere tespit yapılırken Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya konut temsilcileri tarafından Bakanlıkça lisans almaya hak kazanmış kurumlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya idareye bildirilir. Bu aşamadan sonra, idarenin görevi uygun bir süre tespiti yapıp tayinini gerçekleştirmektir.
Tahliye ve yıkım birbiriyle yakından bağlantılı iki hukuki olaydır. Tahliye işlemi başladıktan sonra idare yapısı yıkılacak ve kentsel dönüşüme sokulacak kişiye eğer söz konusu olan yapı konut olarak kullanılıyorsa konut, işyeri olarak kullanılıyorsa işyeri sağlamakla mükelleftir. Eğer bu sağlanamıyorsa ikinci seçenek devletin kira yardımı yapmasıdır. Genelde uygulamada karşılaşılan form ise kira yardımı şeklinde yapılmasıdır. Aylık standart kabul edilen miktar olaya konu malikse malike, kiracıysa kiracıya ödenir. Yıkıma konu olan yapının maliki ölmüşse, ölüm belgesi ilgili makamlar ya da idare tarafından çıkarılabilir. Kentsel dönüşüme konu olan yapılarla ilgili gerektiğinde Bakanlık ve Bakanlar Kurulunun aldığı kararla acele kamulaştırma da yapılabilir. Tüm bunlar yapılırken olaylara hukuk çerçevesinde bakılmalı ve nihai amaç mağduriyeti en aza indirmek, hasarsız yapılarla çevre bazında daha yaşanabilir, çarpık kentleşmenin mümkün olduğunca engellendiği yeni alanlar kurmak ve yapılar inşa etmek olmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri
İdare kentsel dönüşüm işlerinde birtakım faaliyetlerde bulunurken, yapı yahut arsa malikinin çıkarlarını da gözetmek durumundadır. Farklı ekonomik koşullarda barınan insanların olduğu ülkemizde kentsel dönüşüm uygulanırken devlet, zengin fakir ayırt etmeksizin herkesin hakkı olanı vermek durumundadır.
Gerek tahliye ve yıkım döneminde, gerekse daha sonrasında yeni yapının oluşum sürecinde vatandaşın en az mağduriyetle yapısını elde etmesi baz alınır, bundan ötürü tahliye döneminde kiralanmış bir yapı veya kira yardımı daha sonrasında ise verilen düşük faizli kredilerle vatandaşın menfaatleri korunmaya çalışılır. Bu durumda, eğer kat malikliği mevcutsa; her bağımsız bölge için en fazla 100 bin lira kredi alınabilir. Bir malikin en fazla beş ayrı bölüm için kredi alabildiği bu noktada; kredi, blokeli hesapta ttulur ve yapım ilerledikçe ekspertiz onayına göre malike dönüşüm dolayısıyla yardım devam eder.
Eğer kat malikliği mevzuu bahis ise, kredi yerine ancak kira yardımı alınabilir; riskli binada yaşayan mülk sahibi 18 ay boyunca geri ödemesiz kira yardımı alabilir. Ancak bu iki seçenekten sadece biri kullanılabilir. Yani malik ya kredi yardımını ya da kira yardımını tercih edebilir. Kiracılık durumu söz konusu ise; riskli binada bir yıldır ikamet edildiği ispatlandığı takdirde kiracılar için 100.000 TL’lik kentsel dönüşüm kredisine başvurulabilir ve alınan krediyle yeni bir konut edinilebilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında işlem gören dairenin kiracısı bir kereye mahsus olmak üzere taşınma yardımı olarak adlandırılan yardımdan yararlanma hakkına sahiptir. Taşınma masrafları baz alınarak yapılan bu yardım, başvuru dilekçesi sonrasında da alınabilir. Burada asıl algılanması gereken husus, düşük bütçelerle yüksek dayanıklılık seviyesine sahip yapılar ve araziler oluşturmaktır. Devletin bu noktada sağladığı en büyük kolaylık düşük faiz oranlarıyla kentsel dönüşüm kapsamında evi veya işyeri bulunan malik ya da kiracının ömrünü tamamlamış yapılarda yaşamasının önüne geçilmesidir. Afet sonucu en çok hasara sebebiyet veren unsurlardan biri çarpık kentleşme, yani ruhsatsız ve izinsiz, imara uygun olmayan yapıların inşaa edilmesidir. Bu olumsuz durumlar olası bir afet durumunda yıkımın daha büyük zararlar vermesi gibi can ve mal kaybının yoğun olduğu sonuçlar doğurabilir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının bu bağlamda çarpık kentleşme ve getto yapılaşmaya engel olup kentleşme bakımından topluma yüksek menfaat sağlayacağı açıkça gözlenmektedir. İdare bu işlemleri kendisi yapabileceği gibi belirli mülki amirliklere de yaptırabilir.

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği
Yönetmelikler, ortaya konulan projelerin ve uygulamaların herkes tarafından benimsenmesini ve kurallara uyulmasını kolaylaştıracak nitelikte oldukları için önemlidir.Bu sayede ortaya konan iş ve anlaşmaların hukuka aykırılığı önlenmiş olup çok daha düzenli bir yol haritası çizilmesine yardımcı olunmaktadır.
Yönetmelik kapsamında, kentsel dönüşüm alanı olarak projelendirilen ve yetkili kurumlar tarafından onaylanan işlerde mülk sahipleriyle anlaşmanın öncelikli olduğu belirtilmiştir. İlgili alandaki ev ve is yeri sahiplerinin, proje süreci boyunca yardımlarla desteklenmesi, iş yeri verilmesi gibi uygulamalar da öngörülmektedir. Dolayısıyla, dönüşüm neticesinde bina ve iş yeri yıkılan kişilere karşılığının verilmesi ve yardımda bulunulması en temel haklar olarak karşımıza çıkmaktadır. Yönetmelikte tahliye kararları başlığında yer alan bölüm mülk sahipleri açısından çok önemlidir. Bu konunun iyi bilinmesi, hakların ve sorumlulukların tespit edilerek uygulamaların ona göre gerçekleştirilmesi mağduriyetlerin önüne geçecektir. Tahliye şartları, süreleri, uyulmadığında karşılaşılacak durumlar ve kaybedilecek haklar gibi hususlarda gerekirse uzmanlara danışılarak bilgi sahibi olunmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Kredisi Şartları
Kentsel dönüşüm kredisi bankalar üzerinden sağlanmaktadır. Ancak burada her bankanın bunu vereceği düşünülmemelidir. Bu krediyi ancak bakanlık tarafından anlaşma sağlanan bankalardan temin etmek mümkündür. Kredi dair sayısına ve büyüklüğüne göre değerlendirilip hesaplanmaktadır. Bu doğrultuda sabit bir tutardan bahsetmek doğru olmayacaktır. Ayrıca ödeme şartları bankalara göre değişiklik gösterebilmektedir. Bu noktada iyi bir araştırma yapılarak en uygun seçeneklerin belirlenmesi gerekecektir.